更新时间：2026-06-17｜税率、门槛与申报期限每年调整，实际金额请以官方公告与你收到的税单为准
在温哥华租了几年房，最近开始认真看房，我才发现一件事：很多人对“温哥华房产税”的理解，其实混在一起讲了。市政府收的市级税、省政府的学校税、针对空屋的税，还有买卖当下要缴的过户税，这几笔完全是不同的东西，缴给不同单位、规则也各自独立。搞不清楚的结果，不是多缴，就是错过可以省的部分。这篇用我自己查资料、跟做地产的朋友聊天累积的理解，把温哥华买房、持有会碰到的几笔税整理清楚，金额请务必以你收到的税单和官方公告为准。
先建立一张地图，后面才不会打结。温哥华的房子，从“买”到“持有”会碰到的税大致是这四种：
| 名称 | 谁收 | 什么时候碰到 | 性质 |
|---|---|---|---|
| 不动产过户税（Property Transfer Tax, PTT） | BC 省政府 | 买房过户当下，一次性 | 买方缴，首购／新屋有机会免 |
| 市级房产税（City portion） | 温哥华市政府 | 每年 | 持有期间的主要税负 |
| 省级学校税及其他附加（School tax 等） | BC 省 ／ TransLink ／ Metro Vancouver 等 | 每年，并入同一张税单 | 非市政府能单方面决定 |
| 空屋相关税（市 Empty Homes Tax＋省 SVT） | 市政府＋省政府，两笔分开 | 每年申报，空置才课 | 自住或合规出租通常可免 |
这里最容易误会的就是最后一笔：市的“空屋税”和省的“投机与空置税”是两套独立系统，要分别申报，不是同一件事申报一次就好。后面会专门讲。
先看每年都要面对的房产税。2025 年 11 月，温哥华市议会通过 2026 年度预算，市级房产税加幅为 0%。听起来像好消息，但冻涨的只是市政府那一半。关键在于，你收到的那张房产税单，大约只有一半是给市政府的，其余流向省级学校税，以及 TransLink、Metro Vancouver、BC Assessment、Municipal Finance Authority 等其他单位的征收。省和其他单位若调整，总额照样可能上升，所以“市府 0% 加税”和“我的税单没涨”其实是两回事。另一个会让税单变动的因素是房屋评估值（assessment）：BC Assessment 每年依市价重估，就算税率不动，评估值往上跳，应缴金额也会跟着走。这也是为什么每年一月收到评估通知时，值得花几分钟看一下。
如果你打开评估通知，觉得数字明显偏离市场行情，是可以申诉的，第一关是向“物业评估覆核小组”（Property Assessment Review Panel, PARP）提出。但这件事有个常被搞错的地方：截止日不是某些旧文写的“2 月 28 日”。标准截止日是每年 1 月 31 日，遇假日顺延至下一个工作日（以 2026 年度为例，因 1 月 31 日落在周末，顺延到 2 月 2 日），且没有补件或延期机制，过了就只能等明年。要申诉，建议先在 bcassessment.ca 查自己的评估报告，并备齐周边类似物件的近期成交资料佐证。
空屋税：市、省两笔分开课，自住别忘了申报“免税”
这是外国买家、长期不住人的投资客最该注意的一块，而且很多自住屋主以为跟自己无关就不申报——结果被系统当成空屋课税。先说温哥华市 Empty Homes Tax（空置房屋税）：就 2025 参考年度而言，税率为应税物业评估值的 3%。申报是强制的，每位屋主都要做物业状态申报，自住或合规出租才会被认定免税，不申报就会被视为空置课税。2025 参考年度的申报截止为 2026 年 2 月 3 日，缴款期限为 2026 年 4 月 16 日（请以市府公告为准）。常见免税情形包括：作为主要居所、年度内合规出租满一定月数、进行大规模整修、年度内完成买卖等。
另一笔是BC 省投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax, SVT），由省政府另外收，和市的空屋税互不相干、要分开申报。费率近期有调整，务必看清楚适用的是哪个年度：
| 适用年度 | 加拿大公民／永久居民 | 外国人及未税全球收入者 |
|---|---|---|
| 2025 年度（2026 年申报） | 0.5% | 2% |
| 2026 年度起（2027 年申报） | 1% | 3% |
换句话说，省级这笔税在 2026 这个课税年度翻倍上调，但实际缴款是在隔年申报时。自住屋主同样多半可免，但一样要主动完成宣告才算数。
买房当下：不动产过户税，首购和新屋有机会省一笔
真正在“置业”这一步会被吓到的，通常是 PTT。它是过户时一次性课征，依成交价分段计算：
| 价格区间 | 税率 |
|---|---|
| 前 20 万加币 | 1% |
| 20 万至 200 万 | 2% |
| 200 万至 300 万 | 3% |
| 住宅物业超过 300 万的部分 | 再加 2%（合计 5%） |
不过有两个值得认真研究的减免。首次购房者豁免：2024 年 4 月 1 日起，成交价 83.5 万加币（含）以下可享首购豁免，83.5 万至 86 万之间为部分豁免。需为加拿大公民或永久居民、从未拥有过自住房、符合 BC 居住历史，并在过户后 92 天内入住、当年度持续作为主要居所。新建房屋豁免：全新住宅成交价 110 万以下可全免，110 万至 115 万为部分豁免。温哥华很多入门公寓其实落在首购豁免的门槛边缘，这几万加币的价差能不能压在 83.5 万以内，差别可能就是省下整笔 PTT，看房时这个门槛值得放在心上。
整理下来，不同情境的人要盯的重点不一样。新移民、首次在 BC 买房，重点放在 PTT 首购／新屋豁免的门槛，以及搬入时限——漏了入住天数规定，豁免可能被追回。长期租屋、暂不买房的人，房产税本身不是你直接缴，但若房东把成本反映到租金，了解大盘走向有助于判断。有第二间房或投资房的人，市 Empty Homes Tax 与省 SVT 两笔都要看，且都要主动申报免税，这是最容易踩雷的地方。常被问到的一个问题是：温哥华 Empty Homes Tax 和 BC SVT 是不是同一笔？不是，两者分别由市政府与省政府课征，规则、税率、申报系统都各自独立，必须分别完成申报；自住屋通常两者皆可免，但都要主动宣告，否则可能被视为空置而课税。
要老实说的限制是：以上费率与门槛是写稿时查到的官方数字，但税务政策逐年调整，分区税率、评估值更是因物业而异，这篇给的是“框架”而不是“你今年要缴多少”的精算。真要算金额，请以你收到的税单、BC Assessment 报告与官方页面为准，金额大的话建议找持牌会计师或地产律师确认。想把温哥华的生活成本、交通、住宿一次摸清楚，可以接着看温哥华旅游与生活攻略，或是落地必备的加拿大生活指南。
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