Guide d’achat d’une propriété au Canada (2026) | Restrictions pour les acheteurs étrangers, processus hypothécaire et vérifications officielles

Mise à jour : 2026-06-17｜L’interdiction visant les acheteurs étrangers, les taxes et frais ainsi que les conditions hypothécaires sont sujets à changement ; les annonces officielles font foi.

Acheter une maison au Canada n’est pas une chose qu’un seul article peut vous enseigner en entier. Cela touche aux hypothèques, à la mise de fonds, aux taxes et frais, aux restrictions légales visant les acheteurs étrangers, ainsi qu’à des règles qui diffèrent d’une province à l’autre, et même d’une ville à l’autre. Plutôt que de vous remettre un « processus garanti », cet article vise surtout à clarifier, avant le grand départ, quelques-uns des points faciles à manquer et pourtant les plus souvent négligés, afin que vous sachiez où chercher ensuite et auprès de qui confirmer les choses.

Beaucoup de gens croient qu’il suffit d’avoir de l’argent et des revenus suffisants pour acheter une maison au Canada, mais depuis 2023 une loi fédérale se dresse d’abord sur le chemin : la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (《禁止非加拿大人購買住宅物業法》). Cette interdiction ne devait initialement durer que jusqu’au début de 2025, mais le 4 février 2024 le gouvernement du Canada a annoncé une nouvelle prolongation de deux ans, et elle est actuellement en vigueur jusqu’au 1er janvier 2027. Les personnes visées par la restriction sont les non-citoyens canadiens, les non-résidents permanents, ainsi que les sociétés contrôlées par de telles personnes et non cotées à une bourse canadienne. Autrement dit, si vous détenez seulement un visa de touriste, ou si vous êtes encore à Taïwan en train d’acheter une propriété à distance, par défaut vous ne pouvez pas acheter. Mais cette interdiction comporte plusieurs conditions et exemptions importantes, et le tableau ci-dessous vous aidera d’abord à en saisir l’essentiel.

Un rappel particulier ici : ce qu’on appelle la RMR (population d’au moins 100 000 habitants, dont 50 000 ou plus dans le noyau) et l’AR (population du noyau d’au moins 10 000) couvrent la grande majorité des villes canadiennes offrant des possibilités d’emploi—Toronto, Vancouver, Calgary et Montréal en font toutes partie. Autrement dit, même si l’affirmation « l’interdiction ne vise que les grandes villes ; à la campagne, achetez librement » est techniquement vraie, pour la plupart des gens qui veulent vivre dans une grande ville, cela revient à être complètement encadré. Pour les règles détaillées et la version la plus récente, référez-vous à la page officielle de la SCHL qui fait foi. Si vous êtes titulaire d’un permis de travail, étudiant international ou résident permanent répondant aux conditions, vous pouvez acheter à condition de satisfaire aux exigences d’exemption ; mais si vous êtes un acheteur purement étranger, alors avant le 1er janvier 2027 et pour une propriété située dans une zone RMR ou AR, en principe vous ne le pouvez pas. Comme votre statut personnel et l’emplacement de la propriété changeront considérablement la réponse, avant d’agir, veuillez d’abord confirmer auprès de la SCHL et du gouvernement de votre province cible, et consultez au besoin un avocat immobilier local.

Le coût réel, ce n’est pas seulement le prix de la maison

Même si votre statut est en règle, ce qui prend vraiment les gens au dépourvu lors de l’achat d’une maison, ce sont souvent les dépenses au-delà du prix de la maison lui-même. Le chiffre que le vendeur annonce lors d’une visite a l’air magnifique, mais ce n’est qu’au moment de signer que vous découvrez devoir préparer bien plus d’argent que vous ne l’imaginiez. Voici ce que les nouveaux venus oublient le plus souvent :

• Mise de fonds et hypothèque : la proportion de vos fonds propres, le taux d’intérêt du prêt et le montant que vous pouvez emprunter varient beaucoup selon votre statut, vos antécédents de crédit et vos documents de revenus. Les nouveaux immigrants sans antécédents de crédit canadiens font généralement face à une approbation plus lente et à des conditions plus strictes.
• Frais de clôture et frais d’avocat : acheter une maison au Canada exige généralement de passer par un avocat ou un notaire pour traiter le titre de propriété et les documents, et ces frais sont un coût fixe.
• Inspection de la maison (home inspection) : surtout à l’achat d’une maison ancienne, une inspection peut vous aider à éviter les gros pièges que sont les fuites, les problèmes de structure ou les systèmes de chauffage, et l’argent ainsi économisé dépasse généralement de loin les frais d’inspection.
• Taxes et frais : les provinces ont différentes taxes de mutation immobilière (land transfer tax), et certaines villes ajoutent par-dessus une taxe de niveau municipal ; la Colombie-Britannique et l’Ontario imposent en outre aux acheteurs étrangers des taxes additionnelles de spéculation et d’inoccupation ainsi qu’une taxe sur les acheteurs étrangers, et cette partie varie énormément d’une province à l’autre.
• Coûts de détention : impôt foncier, assurance habitation, frais de gestion de copropriété (strata/condo fee), chauffage et services publics, ce sont autant de choses que vous devez continuer à payer chaque mois et chaque année après l’achat.

Au moment d’établir un budget, le conseil est de ne pas regarder seulement si vous pouvez assumer l’hypothèque (mortgage) mensuelle ; ajoutez tout ce qui précède d’un coup, et le chiffre se rapprochera de la réalité. Chaque taxe, frais et taux d’intérêt change à tout moment, alors fiez-vous absolument au site Web du gouvernement de votre province cible et au prix courant offert par le prêteur, qui font foi.

Une autre chose souvent négligée est le « moment opportun ». Après avoir passé un certain temps au Canada, vous constaterez que louer n’est pas une « étape de transition » et qu’acheter n’est pas la réponse type à la « réussite ». Si vous correspondez à l’une des situations suivantes, louer pendant un certain temps est souvent plus sûr que de vous précipiter : votre visa ou votre statut de résidence n’est pas encore stable et vous pourriez changer de ville, voire quitter le pays, dans un an ou deux ; la validité restante de votre permis de travail approche de sa fin, mais vous voulez tout de même vous dépêcher d’acheter avant—cela tombe justement sur la ligne des 183 jours et le risque est très élevé ; vous n’avez pas encore bien cerné le quartier où vous voulez vivre, car au sein d’une même ville canadienne, les écarts de temps de trajet, de secteur scolaire, de sécurité et de commodités sont importants, et acheter après y avoir vécu laisse moins de regrets ; vos antécédents de crédit et votre preuve de revenu stable sont encore insuffisants, ce qui influe directement sur votre capacité à obtenir les conditions de prêt souhaitées. Acheter une maison est une décision à long terme, et y réfléchir conjointement avec « combien de temps j’ai l’intention de vivre ici » est bien plus rationnel que de simplement comparer les prix.

Quand vous êtes vraiment prêt à agir, l’ordre de vérification suggéré est le suivant : rendez-vous d’abord à la SCHL et sur Canada.ca pour confirmer si votre propre statut est admissible à une exemption de l’interdiction visant les acheteurs étrangers et si la propriété cible se trouve dans une RMR/AR ; vérifiez ensuite le site Web du gouvernement de votre province cible pour confirmer les taxes locales sur les acheteurs et les taxes de mutation ; enfin, trouvez un avocat immobilier local pour passer en revue les documents et les questions de titre de propriété. Ce que cet article a réuni, c’est un cadre de vérification et les coûts souvent négligés, et cela ne constitue pas un conseil juridique ou financier ; pour les règles telles que la taxe de mutation immobilière, la taxe sur les acheteurs étrangers et la taxe sur l’inoccupation, référez-vous aux annonces les plus récentes sur le site Web du gouvernement de chaque province, qui font foi.

Si vous en êtes encore à l’étape des fondations, le Guide de la vie au Canada propose un récapitulatif sur les services bancaires, les antécédents de crédit, la location et le téléphone/Internet, pour que vous puissiez d’abord bâtir les bases de la vie quotidienne ; pour plus de contenu pratique après votre arrivée, vous pouvez aussi parcourir la catégorie Guide de la vie au Canada.