制度查核：2026 年 9 月 16 日｜本文为一般信息，不判定个别交易资格。
在加拿大买房，要分别确认能否合法购买、交易须缴哪些税，以及贷款是否获准。三者不能互相替代：有首付款不代表符合购买资格，有联邦例外也不等于免税。先整理买方身份、许可到期日、过往购房记录与房产地址，再请承办交易的法律专业人士核对，比只问「外国人能不能买」更能得到适用的答案。
截至本次查核，联邦《禁止非加拿大人购买住宅物业法》仍有效，预定于 2027 年 1 月 1 日废止。法律自 2023 年 1 月 1 日生效，现行预算法第 237 条把废止日设在第四周年；因此不能沿用部分说明页仍保留的「只实施两年」。这是现行法定时间安排，并非保证未来不再修法。参见法案全文及现行生效与废止条文。
对个人而言，法案的 non-Canadian 指既非加拿大公民、亦非《Indian Act》下登记人士、也不是永久居民的人；永久居民并不是先被禁止、再靠工签例外放行。外国成立的公司及某些受非加拿大人控制的加拿大公司／实体也可能受限制，不能认为换成公司名义就不适用。依据是法案第 2、4 条与相关规则。
先看房产范围，再核对例外的全部条件
住宅范围包括含不超过三个居住单元的独立屋或类似建筑，也包括有独立产权、或拟成为独立产权的公寓、排屋及半独立屋单位。「三户」包括在内；购买四户以上整栋建筑与购买大型公寓楼中的一个独立单位，是不同情况。规则排除 2021 年统计地理分类所界定的普查都会区（CMA）／普查聚居地（CA） 以外的住宅；空地自 2023 年 3 月 27 日起也不再纳入。可用CMHC 问答中的地址地图确认边界，不能用「偏远」「度假屋」或城市名称代替查址。这只是联邦禁令范围，不表示其他土地、税务或使用规则不适用。
工作类例外要求持有工作许可，或依《移民及难民保护规则》第 186 条获准工作；在购买当日，许可或工作授权须至少还有 183 天有效期。这不是已在加拿大住满 183 天，也不是所有工签都符合。另有购买次数限制：规则第 5 条规定不得购买超过一处住宅；CMHC 的现行说明将其表述为禁令有效期间未曾购买住宅。应把禁令期间过往交易交给律师核对，不能改写成「目前名下不超过一户」，也不能假设卖掉前一户便可重新取得这项例外。
学生类例外须同时符合：在指定学习机构就读获准的课程；已提交购买年份之前五个课税年度各年依法须交的所得税申报；在之前五个日历年，每年实际在加拿大至少 244 天；购价不超过 50 万加元；以及上述住宅购买次数限制。五年报税与五年实际停留是分开的条件，不是持有五年学签就算符合。详见第 5(a) 条及CMHC 学生例外说明。
其他例外也有各自的界线。受保护人士与「已提出难民申请」并不相同；后者相关例外要求申请已被认定符合转介资格并送交 Refugee Protection Division。外交类要求护照内有加拿大外交部礼宾主管签发的有效外交、领事、公务或特别代表认可，单有外交护照不足。与符合条件的配偶／同居伴侣共同购买也有法定例外，并非只要结婚就涵盖单独购买。这些情况须依法案第 4 条及规则第 6 条核对实际文件。
禁令针对直接或间接购买，不是要求所有既有外国屋主出售。规则也将个人因死亡、离婚、分居或赠与取得权益，以及为自住而租用住宅等情况排除在 purchase 定义之外；不能把它们全算成一般买卖。2023 年 1 月 1 日之前已承担买卖契约义务的情况另有条文，重点不只是交房日。签附条件的契约也不能当成当然不受规范，应在作出具约束力的承诺前查核。参见购买定义与例外及法案第 4(5) 条。
违反禁令者，以及明知不合资格仍协助的相关人士或实体，经简易程序定罪可被罚最高 1 万加元。非加拿大买方被定罪后，法院可在部长申请及法定条件下命令出售；这不是自动处分，也不是付罚款即可合法买房。参见第 6、7 条及法院出售命令条件。
税费、贷款与持有预算要分开算
BC 的 Additional Property Transfer Tax 与一般物业转让税分开。对适用的外国国民、外国公司或 taxable trustee，在 Capital、Fraser Valley、Metro Vancouver、Central Okanagan、Nanaimo 五个指定区域，通常按所取得住宅公平市值权益比例课征 20%；Tsawwassen First Nation 条约土地不适用这项附加税。合资格的 BC 省提名人士可能有附条件例外，但有工签不等于已获省提名。应按BC 官方税率、区域与例外核对，不可用联邦工作例外代替省税判定。
Ontario 的 NRST 自 2022 年 10 月 25 日起税率为 25%，在全省适用，与一般土地转让税另行计算。其住宅范围、买方定义及例外都有自己的规则，例如一般涵盖一至六户住宅土地；不能套用联邦三户界线。共同买方中有人属应税外国实体时，在没有适用豁免的情况下，NRST 可按整宗住宅转让的对价计算，而非只算该人的持份。这里的身份判定也不等同所得税的「非居民」。详见Ontario NRST 指南，不要因预期日后取得 PR 就先假设不用缴。
Toronto 还有市级土地转让税（MLTT），以及自 2025 年 1 月 1 日起对特定住宅外国买方适用的 10% Municipal Non-Resident Speculation Tax（MNRST）；市级税并不取代省级税。各项豁免须分别核对，不能只查一张联邦资格表就算出总成本。参见Toronto 的 MLTT／MNRST 说明。买入时的转让税也不能与持有期间可能涉及的空置相关税混为一笔。
除了首付款，预算应列法律／公证服务、产权保险、地税结算调整及房屋检查等可能的交房费用。金额取决于房产、地点及服务范围，本文不给全加拿大通用的固定费率。FCAC 购房成本说明与IRCC 购房指南可作清单起点。房屋检查是了解房屋状况的工具，不能保证发现所有缺陷或必定省回费用；若想保留依房屋检查结果重新协商或退出的空间，须把合适条件写入契约，交由承办专业人士确认。
买下后仍要负担住房贷款、地税、房屋保险、暖气水电、维修，以及适用的公寓／strata 管理费。IRCC与FCAC均把持续住房支出列入规划。可按自己的收入、其他债务及维修准备金编列预算；住房贷款机构愿意借出的上限不必当成自己的购房目标。
贷款方另会审核收入、支出、债务、信用与还款能力，因此合法能买不代表住房贷款必定核准。海外信用不一定被同样认可，应询问贷款机构接受哪些收入及信用文件，不能一概说新移民都会被拖延或要求相同贷款比例。参见FCAC 贷款准备指引及IRCC 信用记录说明。首付款低于房价 20% 时通常需要 mortgage loan insurance；这类违约保险主要保护贷款方，不是替买方承担失业或还款风险。
截至查核日，OSFI 对联邦监管贷款机构大多数新发放、无住房贷款违约保险住宅贷款的压力测试，采「合约利率加 2 个百分点」与「5.25%」两者较高者。这是还款能力测试利率，不是银行报价。符合条件、金额及摊还期限都不增加的到期转贷另有处理方式，不能把同一说法套给所有贷款或续约。参见OSFI 现行最低资格利率。
购房也不会自动带来 PR 或公民身份。永久居民资格须经移民法所定申请与核准程序；入籍又有另外的资格与程序，房产权属证明不能代替。参见《移民及难民保护法》第 21 条及IRCC 入籍资格。
签约前，可以依序备妥身份与许可文件、禁令期间购买记录、地址与产权资料，请法律专业人士核对购买资格及各层税费，再向贷款方取得适用的审核条件与费用明细。若居留安排、工作城市或预算尚未确定，可把租屋和买房放在同一份现金流计划比较，无须把租屋当成失败。落地前的住宿安排可接着阅读加拿大住宿与短租指南，生活事项则整理在加拿大生活指南。