制度查核：2026 年 9 月 16 日｜本文為一般資訊，不判定個別交易資格。
在加拿大買房，要分別確認能否合法購買、交易須繳哪些稅，以及貸款是否獲准。三者不能互相替代：有頭期款不代表符合購買資格，有聯邦例外也不等於免稅。先整理買方身分、許可到期日、過往購屋紀錄與物件地址，再請承辦交易的法律專業人士核對，比只問「外國人能不能買」更能得到適用的答案。
截至本次查核，聯邦《禁止非加拿大人購買住宅物業法》仍有效，預定於 2027 年 1 月 1 日廢止。法律自 2023 年 1 月 1 日生效，現行預算法第 237 條把廢止日設在第四週年；因此不能沿用部分說明頁仍保留的「只實施兩年」。這是現行法定時程，並非保證未來不再修法。參見法案全文及現行生效與廢止條文。
對個人而言，法案的 non-Canadian 指既非加拿大公民、亦非《Indian Act》下登記人士、也不是永久居民的人；永久居民並不是先被禁止、再靠工簽例外放行。外國成立的公司及某些受非加拿大人控制的加拿大公司／實體也可能受限制，不能認為換成公司名義就不適用。依據是法案第 2、4 條與相關規則。
先看物件範圍，再核對例外的全部條件
住宅範圍包括含不超過三個居住單元的獨立屋或類似建築，也包括有獨立產權、或擬成為獨立產權的公寓、排屋及半獨立屋單位。「三戶」包括在內；購買四戶以上整棟建築與購買大型公寓樓中的一個獨立單位，是不同情況。規則排除 2021 年統計地理分類所界定的普查都會區（CMA）／普查聚居地（CA） 以外的住宅；空地自 2023 年 3 月 27 日起也不再納入。可用CMHC 問答中的地址地圖確認邊界，不能用「偏遠」「度假屋」或城市名稱代替查址。這只是聯邦禁令範圍，不表示其他土地、稅務或使用規則不適用。
工作類例外要求持有工作許可，或依《移民及難民保護規則》第 186 條獲准工作；在購買當日，許可或工作授權須至少還有 183 天有效期。這不是已在加拿大住滿 183 天，也不是所有工簽都符合。另有購買次數限制：規則第 5 條規定不得購買超過一處住宅；CMHC 的現行說明將其表述為禁令有效期間未曾購買住宅。應把禁令期間過往交易交給律師核對，不能改寫成「目前名下不超過一戶」，也不能假設賣掉前一戶便可重新取得這項例外。
學生類例外須同時符合：在指定學習機構就讀獲准的課程；已提交購買年份之前五個課稅年度各年依法須交的所得稅申報；在之前五個曆年，每年實際在加拿大至少 244 天；購價不超過 50 萬加元；以及上述住宅購買次數限制。五年報稅與五年實際停留是分開的條件，不是持有五年學簽就算符合。詳見第 5(a) 條及CMHC 學生例外說明。
其他例外也有各自的界線。受保護人士與「已提出難民申請」並不相同；後者相關例外要求申請已被認定符合轉介資格並送交 Refugee Protection Division。外交類要求護照內有加拿大外交部禮賓主管簽發的有效外交、領事、公務或特別代表認可，單有外交護照不足。與符合條件的配偶／同居伴侶共同購買也有法定例外，並非只要結婚就涵蓋單獨購買。這些情況須依法案第 4 條及規則第 6 條核對實際文件。
禁令針對直接或間接購買，不是要求所有既有外國屋主出售。規則也將個人因死亡、離婚、分居或贈與取得權益，以及為自住而租用住宅等情況排除在 purchase 定義之外；不能把它們全算成一般買賣。2023 年 1 月 1 日之前已承擔買賣契約義務的情況另有條文，重點不只是交屋日。簽附條件的契約也不能當成當然不受規範，應在作出具約束力的承諾前查核。參見購買定義與例外及法案第 4(5) 條。
違反禁令者，以及明知不合資格仍協助的相關人士或實體，經簡易程序定罪可被罰最高 1 萬加元。非加拿大買方被定罪後，法院可在部長申請及法定條件下命令出售；這不是自動處分，也不是付罰款即可合法買房。參見第 6、7 條及法院出售命令條件。
稅費、貸款與持有預算要分開算
BC 的 Additional Property Transfer Tax 與一般物業轉讓稅分開。對適用的外國國民、外國公司或 taxable trustee，在 Capital、Fraser Valley、Metro Vancouver、Central Okanagan、Nanaimo 五個指定區域，通常按所取得住宅公平市值權益比例課徵 20%；Tsawwassen First Nation 條約土地不適用這項附加稅。合資格的 BC 省提名人士可能有附條件例外，但有工簽不等於已獲省提名。應按BC 官方稅率、區域與例外核對，不可用聯邦工作例外代替省稅判定。
Ontario 的 NRST 自 2022 年 10 月 25 日起稅率為 25%，在全省適用，與一般土地轉讓稅另行計算。其住宅範圍、買方定義及例外都有自己的規則，例如一般涵蓋一至六戶住宅土地；不能套用聯邦三戶界線。共同買方中有人屬應稅外國實體時，在沒有適用豁免的情況下，NRST 可按整宗住宅轉讓的對價計算，而非只算該人的持份。這裡的身分判定也不等同所得稅的「非居民」。詳見Ontario NRST 指南，不要因預期日後取得 PR 就先假設不用繳。
Toronto 還有市級土地轉讓稅（MLTT），以及自 2025 年 1 月 1 日起對特定住宅外國買方適用的 10% Municipal Non-Resident Speculation Tax（MNRST）；市級稅並不取代省級稅。各項豁免須分別核對，不能只查一張聯邦資格表就算出總成本。參見Toronto 的 MLTT／MNRST 說明。買入時的轉讓稅也不能與持有期間可能涉及的空置相關稅混為一筆。
除了頭期款，預算應列法律／公證服務、產權保險、地稅結算調整及驗屋等可能的交屋費用。金額取決於物件、地點及服務範圍，本文不給全加拿大通用的固定費率。FCAC 購屋成本說明與IRCC 購屋指南可作清單起點。驗屋是了解房屋狀況的工具，不能保證發現所有缺陷或必定省回費用；若想保留依驗屋結果重新協商或退出的空間，須把合適條件寫進契約，交由承辦專業人士確認。
買下後仍要負擔房貸、地稅、房屋保險、暖氣水電、維修，以及適用的公寓／strata 管理費。IRCC與FCAC均把持續住房支出列入規劃。可按自己的收入、其他債務及維修準備金編列預算；房貸機構願意借出的上限不必當成自己的購屋目標。
貸款方另會審核收入、支出、債務、信用與還款能力，因此合法能買不代表房貸必定核准。海外信用不一定被同樣採認，應詢問貸款機構接受哪些收入及信用文件，不能一概說新移民都會被拖延或要求相同成數。參見FCAC 貸款準備指引及IRCC 信用紀錄說明。頭期款低於房價 20% 時通常需要 mortgage loan insurance；這類違約保險主要保護貸款方，不是替買方承擔失業或還款風險。
截至查核日，OSFI 對聯邦監管貸款機構大多數新承作、無房貸違約保險住宅貸款的壓力測試，採「合約利率加 2 個百分點」與「5.25%」兩者較高者。這是還款能力測試利率，不是銀行報價。符合條件、金額及攤還期都不增加的到期轉貸另有處理方式，不能把同一說法套給所有貸款或續約。參見OSFI 現行最低資格利率。
購屋也不會自動帶來 PR 或公民身分。永久居民資格須經移民法所定申請與核准程序；入籍又有另外的資格與程序，房產權狀不能代替。參見《移民及難民保護法》第 21 條及IRCC 入籍資格。
簽約前，可以依序備妥身分與許可文件、禁令期間購買紀錄、地址與產權資料，請法律專業人士核對購買資格及各層稅費，再向貸款方取得適用的審核條件與費用明細。若居留安排、工作城市或預算尚未確定，可把租屋和買房放在同一份現金流計畫比較，無須把租屋當成失敗。落地前的住宿安排可接著閱讀加拿大住宿與短租指南，生活事項則整理在加拿大生活指南。