Règles vérifiées le 16 septembre 2026. Information générale : ce guide ne détermine pas l'admissibilité d'une transaction particulière.
Acheter un logement au Canada exige trois vérifications distinctes : le droit d’acheter, les taxes applicables et l’accord du prêteur. Disposer d’une mise de fonds ne prouve pas l’admissibilité à l’achat, et une exception fédérale ne donne pas automatiquement droit à une exemption fiscale. Rassemblez votre statut, la date d’expiration de votre permis, vos achats précédents et l’adresse du bien, puis faites examiner ces éléments par le professionnel du droit chargé de la transaction.
À la date de cette vérification, la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens demeure en vigueur et son abrogation est prévue le 1er janvier 2027. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2023; l’article 237 de la loi d’exécution du budget fixe maintenant l’abrogation au quatrième anniversaire. Certaines pages explicatives parlent encore d’une interdiction de deux ans : cette durée est dépassée. La date prévue ne garantit pas l’absence de modification législative ultérieure. Consultez la Loi et la disposition actuelle sur l’entrée en vigueur et l’abrogation.
Pour une personne physique, le terme non-Canadien désigne quelqu’un qui n’est ni citoyen canadien, ni inscrit au titre de la Loi sur les Indiens, ni résident permanent. Un résident permanent n’a donc pas besoin d’invoquer l’exception liée au permis de travail. Les sociétés constituées à l’étranger et certaines sociétés ou entités canadiennes contrôlées par des non-Canadiens peuvent également être visées : acheter par l’intermédiaire d’une société ne permet pas automatiquement d’échapper à l’interdiction. Voir les articles 2 et 4 de la Loi et le Règlement.
Vérifier le bien, puis toutes les conditions de l’exception
La définition vise notamment les maisons individuelles ou bâtiments semblables comprenant au plus trois logements, ainsi que les unités en copropriété, maisons en rangée ou maisons jumelées détenues, ou destinées à être détenues, séparément. Trois logements sont donc inclus. Acheter un immeuble entier de quatre logements ou plus n’est pas la même chose qu’acheter une unité en copropriété dans un grand immeuble. Le Règlement exclut les logements hors des régions métropolitaines de recensement (RMR) ou agglomérations de recensement (AR) définies par la classification géographique de 2021; les terrains vacants sont également exclus depuis le 27 mars 2023. Utilisez la carte par adresse liée à la FAQ de la SCHL. Les mentions « rural » ou « chalet », ou le seul nom d’une ville, ne suffisent pas. Cette exclusion fédérale ne supprime pas les autres règles foncières, fiscales ou d’usage.
L’exception pour travailleurs suppose un permis de travail ou une autorisation de travailler en vertu de l’article 186 du Règlement sur l’immigration et la protection des réfugiés, avec au moins 183 jours de validité restants à la date d’achat. Il ne s’agit pas de 183 jours déjà passés au Canada, et tous les permis ne remplissent pas cette condition. Un plafond d’achat s’ajoute : l’article 5 prévoit que la personne ne doit pas avoir acheté plus d’un immeuble résidentiel; la SCHL précise qu’elle ne doit pas en avoir acheté auparavant pendant l’interdiction. Faites examiner les transactions de cette période par votre conseiller juridique. Le nombre de biens actuellement détenus n’est pas le critère, et revendre un achat précédent ne doit pas être considéré comme rétablissant automatiquement l’admissibilité.
L’exception étudiante exige cumulativement une inscription à un programme d’études autorisé dans un établissement d’enseignement désigné, toutes les déclarations de revenus exigées pour chacune des cinq années d’imposition précédant l’année d’achat, une présence physique au Canada d’au moins 244 jours dans chacune des cinq années civiles précédentes, un prix maximal de 500 000 CAD et le plafond d’achat résidentiel indiqué plus haut. Les déclarations fiscales et la présence physique sont deux exigences distinctes : avoir détenu un permis d’études pendant cinq ans ne suffit pas. Voir l’alinéa 5a) et les précisions de la SCHL pour les étudiants.
Les autres exceptions ont aussi des limites précises. Une personne protégée se distingue d’une personne qui a simplement déposé une demande d’asile : l’exception pertinente pour un demandeur exige une demande jugée recevable et déférée à la Section de la protection des réfugiés. L’exception diplomatique exige une acceptation diplomatique, consulaire, officielle ou de représentant spécial valide, délivrée dans le passeport par le chef du protocole canadien; un passeport diplomatique seul ne suffit pas. Un achat conjoint avec un époux ou conjoint de fait admissible peut bénéficier d’une exception, mais le mariage ne dispense pas automatiquement une personne qui achète seule. Vérifiez les pièces au regard de l’article 4 de la Loi et de l’article 6 du Règlement.
L’interdiction porte sur les achats directs ou indirects; elle n’oblige pas tous les propriétaires étrangers existants à vendre. Le Règlement exclut de la notion d’achat certaines acquisitions par une personne physique résultant d’un décès, d’un divorce, d’une séparation ou d’un don, ainsi que la location d’un logement destiné à être occupé par le locataire. Une disposition distincte traite des obligations contractuelles assumées avant le 1er janvier 2023 : la seule date de clôture ne suffit pas. Une offre conditionnelle n’est pas automatiquement exclue; vérifiez avant de prendre un engagement contraignant. Voir la définition d’achat et ses exceptions et le paragraphe 4(5) de la Loi.
L’acheteur qui contrevient à l’interdiction, ainsi que toute personne ou entité qui l’aide sciemment, peut encourir une amende maximale de 10 000 CAD sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire. Après la condamnation d’un acheteur non canadien, un tribunal peut ordonner la vente à la demande du ministre et sous les conditions légales. Cette vente n’est pas automatique, et payer une amende n’autorise pas l’achat. Voir les articles 6 et 7 et les conditions d’une vente ordonnée par le tribunal.
Distinguer taxes d’acquisition, financement et charges de propriété
En Colombie-Britannique, l’Additional Property Transfer Tax est distincte de la taxe générale de transfert immobilier. Pour les ressortissants étrangers, sociétés étrangères et fiduciaires imposables concernés, le taux habituel est de 20 % de leur quote-part de la juste valeur marchande résidentielle dans cinq districts régionaux : Capital, Fraser Valley, Metro Vancouver, Central Okanagan et Nanaimo. Les terres visées par le traité de la Première Nation de Tsawwassen en sont exclues. Certains candidats désignés par la province peuvent bénéficier d’une exemption conditionnelle; un permis de travail ne prouve pas cette désignation. Consultez les taux, territoires et exemptions de la province : l’exception fédérale pour travailleurs ne détermine pas l’impôt provincial.
En Ontario, l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents (NRST) est de 25 % depuis le 25 octobre 2022, à l’échelle provinciale, et se calcule séparément des droits généraux de cession immobilière. Ses définitions et exemptions sont propres à ce régime : il vise généralement les terrains comportant de une à six résidences unifamiliales, sans reprendre la limite fédérale de trois logements. Si l’un des coacquéreurs est une entité étrangère imposable et qu’aucune exemption ne s’applique, le NRST peut porter sur la contrepartie de l’ensemble du transfert résidentiel, et non seulement sur sa quote-part. Le statut pertinent diffère aussi de la non-résidence pour l’impôt sur le revenu. Voir le guide ontarien du NRST; prévoir l’obtention future de la résidence permanente ne supprime pas à lui seul l’impôt à la clôture.
Toronto prélève également des droits municipaux de cession immobilière (MLTT) et, depuis le 1er janvier 2025, une Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) de 10 % sur certains achats résidentiels par des acheteurs étrangers. Les taxes municipales ne remplacent pas les taxes provinciales. Examinez chaque exemption séparément : un tableau fédéral d’admissibilité ne permet pas de calculer le coût total. Voir les explications de Toronto sur la MLTT et la MNRST. Distinguez aussi les taxes d’acquisition des éventuelles obligations liées à l’inoccupation pendant la détention.
Outre la mise de fonds, prévoyez les frais éventuels de clôture : services juridiques ou notariaux, assurance titres, rajustements de taxes foncières et inspection. Les montants dépendent du bien, du lieu et de la prestation; ce guide ne propose pas de barème national fixe. Les guides de l’ACFC sur l’achat immobilier et d’IRCC constituent un point de départ. Une inspection aide à évaluer l’état du logement, sans garantir la découverte de tous les défauts ni une économie supérieure à son coût. Pour pouvoir renégocier ou vous retirer selon les résultats, faites vérifier les conditions contractuelles appropriées par le professionnel chargé de l’achat.
Après l’achat, les dépenses peuvent comprendre l’hypothèque, les taxes foncières, l’assurance habitation, le chauffage, les services publics, l’entretien et les charges de copropriété ou de strata applicables. IRCC et l’ACFC intègrent ces dépenses récurrentes à la planification. Construisez votre budget à partir de vos revenus, autres dettes et réserves pour travaux. Le maximum proposé par un prêteur n’a pas à devenir votre prix cible.
Le prêteur évalue séparément revenus, dépenses, dettes, dossier de crédit et capacité de remboursement : le droit d’acheter ne garantit donc pas une hypothèque. Le crédit établi à l’étranger n’est pas nécessairement reconnu de la même manière; demandez quels justificatifs sont acceptés, sans présumer que tous les nouveaux arrivants subissent des délais ou des plafonds identiques. Voir les conseils préparatoires de l’ACFC et les explications d’IRCC sur le crédit. Une mise de fonds inférieure à 20 % du prix nécessite habituellement une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance contre le défaut protège principalement le prêteur, et non l’acheteur contre le chômage ou ses difficultés de remboursement.
À la date de vérification, le taux admissible du BSIF pour la plupart des nouveaux prêts hypothécaires résidentiels non assurés accordés par des prêteurs sous réglementation fédérale est le plus élevé entre le taux contractuel majoré de deux points de pourcentage et 5,25 %. Il s’agit d’un test de capacité de remboursement, pas d’un taux commercial proposé. Un transfert direct admissible au renouvellement, sans augmentation du montant ni de la période d’amortissement, est traité différemment. N’appliquez pas la même formule à tous les prêteurs, prêts ou renouvellements. Voir le taux admissible minimal actuel du BSIF.
L’achat immobilier ne confère automatiquement ni résidence permanente ni citoyenneté. La résidence permanente dépend du processus de demande et d’approbation prévu par le droit de l’immigration; la citoyenneté comporte ses propres critères et démarches. Un titre de propriété ne les remplace pas. Voir l’article 21 de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés et les critères de citoyenneté d’IRCC.
Avant de signer, rassemblez les justificatifs de statut et de permis, les achats réalisés pendant l’interdiction, l’adresse et les renseignements sur le titre. Faites vérifier l’admissibilité et chaque niveau de taxe par le professionnel du droit, puis obtenez les conditions de financement applicables et un relevé détaillé des coûts. Si votre situation migratoire, votre lieu de travail ou votre budget reste incertain, comparez location et achat dans le même plan de trésorerie. Louer n’est pas un échec. Pour le premier logement, consultez le guide des hébergements et locations de courte durée au Canada; le guide de vie au Canada couvre d’autres démarches d’installation.