更新時間：2026-06-17｜外國買家禁令、稅費與貸款條件易變動，實際以官方公告為準
在加拿大買房不是一篇文章能教完的事。它牽涉房貸、頭期款、稅費、外國買家的法律限制，以及每個省、甚至每個市都不一樣的規定。與其給你一份「保證流程」，這篇更像是出發前先幫你把幾個容易踩雷、又最常被忽略的地方講清楚，讓你知道接下來該往哪裡查、該找誰確認。
很多人以為只要有錢、收入夠就能在加拿大買房，但 2023 年起有一條聯邦法律先擋在前面：《禁止非加拿大人購買住宅物業法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）。這條禁令原本只到 2025 年初，加拿大政府在 2024 年 2 月 4 日宣布再延長兩年，目前生效到 2027 年 1 月 1 日。受限制的對象是非加拿大公民、非永久居民，以及由這些人控制、且未在加拿大證券交易所上市的公司。換句話說，如果你只是持觀光簽證、或人還在台灣遠端置產，預設情況下是不能買的。但這條禁令有幾個重要前提與豁免，下面這張表先幫你抓重點。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 適用範圍 | 位於普查都會區（CMA）或普查聚居地（CA）內、3 個居住單元以下的住宅（含獨立屋、半獨立屋、公寓單位） |
| 不受限制 | 空地、4 個單元以上的物業，以及 CMA/CA 範圍以外的住宅（多半是較偏遠的鄉鎮） |
| 工作許可持有者 | 購買當日工作許可須有 183 天以上的有效期，且名下未持有超過一戶住宅 |
| 國際學生 | 須在授權院校就讀、前 5 年都有報稅、每年實際在加 244 天以上，且房價不超過 50 萬加元 |
| 其他豁免 | 難民、受庇護者、持有效外交護照的外交人員 |
| 違規罰則 | 最高罰款 1 萬加元，法院還可下令強制出售該物業 |
這裡要特別提醒：所謂 CMA（人口至少 10 萬、核心區 5 萬以上）和 CA（核心人口至少 1 萬）涵蓋了加拿大絕大多數有工作機會的城市，多倫多、溫哥華、卡加利、蒙特婁全都在內。也就是說「禁令只管大城市、鄉下隨便買」這種說法雖然技術上成立，但對大部分想在主要城市生活的人來說，等於整個都被框住了。規定細節與最新版本，請以 CMHC 官方頁面為準。如果你是符合條件的工作許可持有者、國際學生或永久居民，是可以在符合豁免規定的前提下購買的；但若你是純粹的海外買家，在 2027 年 1 月 1 日之前、且物件位於 CMA 或 CA 範圍內，原則上不行。因為個人身分與物件位置會大幅改變答案，動手前請先到 CMHC 與目標省份政府確認，必要時諮詢當地的房地產律師。
真正的成本，不只是房價
就算身分沒問題，買房真正讓人措手不及的往往是房價以外的開銷。看屋時店家報的數字很漂亮，等到簽約那一刻才發現要準備的錢比想像中多一截。以下這些是新手最常漏掉的：
- 頭期款與房貸：自備款比例、貸款利率、能借到多少，會因為你的身分、信用紀錄與收入文件而差很多。沒有加拿大信用紀錄的新移民，核貸通常更慢、條件更嚴。
- 過戶與律師費：加拿大買房一般要透過律師或公證人處理產權與文件，這筆費用是固定要花的。
- 驗屋（home inspection）：尤其買中古屋，驗屋能幫你避開漏水、結構或暖氣系統的大坑，省下的錢通常遠超驗屋費。
- 稅費：各省有不同的物業轉讓稅（land transfer tax），部分城市還會再加一層市級稅；BC 省與安大略省針對外國買家另有額外的投機與空置稅、海外買家稅，這部分各省差異極大。
- 持有成本：地稅、房屋保險、公寓管理費（strata/condo fee）、暖氣水電，都是買下去之後每個月、每年要持續付的。
建議列預算時不要只看每月房貸（mortgage）能不能負擔，把上面這些一次加進去，數字才接近真實。各項稅費與利率隨時在變，務必以你目標省份的政府網站與貸款機構當下的報價為準。
另外一個常被忽略的是「時機」。在加拿大待過一陣子就會發現，租屋並不是「過渡」、買房也不是「成功」的標準答案。如果你符合下面任何一種情況，先租一段時間往往比急著進場更安全：簽證或居留身分還沒穩定，未來一兩年可能換城市、甚至離境；工作許可剩餘效期接近、卻仍想趕在前面買——這正好卡在 183 天那條線上，風險很高；還沒摸清楚自己想住哪一區，加拿大同一座城市裡，通勤時間、學區、治安與生活機能差距很大，住過再買比較不會後悔；信用紀錄與穩定收入證明都還不足，這會直接影響你能不能貸到理想的條件。買房是長期決定，把它和「打算在這裡住多久」綁在一起想，會比單純比較房價理性很多。
真正要動的時候，建議照這個順序確認：先到 CMHC 與 Canada.ca 確認自己的身分是否符合外國買家禁令的豁免、目標物件是否落在 CMA/CA 內；再查目標省份政府網站確認當地的買家稅與轉讓稅；最後找一位當地房地產律師把文件與產權問題走一遍。本文整理的是查核框架與常被忽略的成本，不構成法律或財務建議；物業轉讓稅、海外買家稅與空置稅等規定，請以各省政府網站的最新公告為準。
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