Normas revisadas el 16 de septiembre de 2026. Información general; no determina la elegibilidad de una operación concreta.
Comprar vivienda en Canadá exige resolver tres cuestiones por separado: si puedes comprar legalmente, qué impuestos corresponden y si una entidad aprobará la financiación. Tener la entrada no demuestra elegibilidad legal, y una excepción federal no implica una exención fiscal. Reúne tu condición migratoria, la fecha de vencimiento del permiso, las compras anteriores y la dirección del inmueble para que el profesional jurídico encargado de la operación los examine.
En la fecha de revisión, la Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act sigue vigente y su derogación está prevista para el 1 de enero de 2027. Entró en vigor el 1 de enero de 2023; el artículo 237 de la legislación presupuestaria vigente sitúa la derogación en el cuarto aniversario. Algunas páginas explicativas todavía hablan de dos años, una duración desactualizada. La fecha prevista no garantiza que no haya cambios legislativos posteriores. Consulta la ley y la disposición vigente sobre entrada en vigor y derogación.
Para personas físicas, non-Canadian significa no ser ciudadano canadiense, persona registrada conforme a la Indian Act ni residente permanente. Un residente permanente no necesita acogerse a una excepción para trabajadores. También pueden estar sujetas las sociedades constituidas en el extranjero y determinadas sociedades o entidades canadienses controladas por no canadienses; comprar mediante una empresa no evita automáticamente la prohibición. Véanse los artículos 2 y 4 de la ley y el reglamento.
Comprueba el inmueble y todas las condiciones de la excepción
La definición residencial incluye casas independientes o edificios similares con un máximo de tres viviendas, además de unidades de condominio, casas adosadas o pareadas que tengan, o estén destinadas a tener, propiedad separada. Tres unidades sí están incluidas. Comprar un edificio completo de cuatro o más viviendas es distinto de comprar un apartamento de propiedad individual dentro de un edificio grande. El reglamento excluye las viviendas fuera de un área metropolitana censal (CMA) o una aglomeración censal (CA) según la clasificación geográfica de 2021; los terrenos vacantes también quedaron excluidos el 27 de marzo de 2023. Usa el mapa por dirección enlazado en las preguntas frecuentes de CMHC. Decir «rural», «vacacional» o dar solo el nombre de una ciudad no basta. Quedar fuera de esta prohibición federal no elimina otras restricciones del suelo, fiscales o de uso.
La excepción para trabajadores exige un permiso de trabajo o autorización conforme al artículo 186 del Immigration and Refugee Protection Regulations, con al menos 183 días de validez restantes en la fecha de compra. No significa haber vivido 183 días en Canadá ni que todos los permisos sirvan. Existe también un límite de compras: el artículo 5 exige no haber comprado más de una propiedad residencial; la explicación de CMHC lo expresa como no haber comprado previamente una vivienda mientras esté vigente la prohibición. Un profesional jurídico debe revisar las operaciones de ese período. No es un simple recuento de viviendas que se poseen actualmente, ni debe suponerse que vender una compra anterior restablece la excepción.
La excepción para estudiantes exige cumplir todas estas condiciones: estar matriculado en estudios autorizados de una institución de enseñanza designada; haber presentado las declaraciones fiscales exigidas para cada uno de los cinco ejercicios anteriores al año de compra; haber estado físicamente en Canadá al menos 244 días en cada uno de los cinco años naturales anteriores; pagar como máximo 500.000 CAD; y respetar el límite de compras residenciales indicado arriba. Declarar impuestos y permanecer físicamente en el país son requisitos distintos. Tener un permiso de estudios durante cinco años no basta. Consulta el artículo 5(a) y las indicaciones de CMHC para estudiantes.
Las otras excepciones también tienen límites. Una persona protegida no equivale a alguien que solo ha presentado una solicitud de refugio: la excepción pertinente para solicitantes exige que esta haya sido declarada admisible y remitida a la Refugee Protection Division. La excepción diplomática requiere que el pasaporte incluya una aceptación diplomática, consular, oficial o de representante especial válida, emitida por el Jefe de Protocolo canadiense; un pasaporte diplomático por sí solo no basta. Una compra conjunta con un cónyuge o pareja de hecho que reúna las condiciones puede quedar exceptuada, pero casarse no exime automáticamente una compra individual. Contrasta los documentos con el artículo 4 de la ley y el artículo 6 del reglamento.
La prohibición regula las compras directas e indirectas; no obliga a todos los propietarios extranjeros existentes a vender. El reglamento excluye de purchase determinadas adquisiciones de personas físicas por fallecimiento, divorcio, separación o donación, así como alquilar una vivienda para ocuparla. Hay una disposición específica para obligaciones contractuales asumidas antes del 1 de enero de 2023: la fecha de cierre por sí sola no resuelve el caso. Un contrato sujeto a condiciones tampoco queda automáticamente fuera de la norma; verifica antes de asumir un compromiso vinculante. Véanse la definición de compra y sus excepciones y el artículo 4(5) de la ley.
Quien compre infringiendo la prohibición, así como las personas o entidades que ayuden a sabiendas, puede recibir una multa de hasta 10.000 CAD tras una condena por procedimiento sumario. Después de condenar al comprador no canadiense, un tribunal puede ordenar la venta a petición del ministro y bajo las condiciones legales. No es una venta automática, y pagar la multa no da permiso para comprar. Véanse los artículos 6 y 7 y las condiciones de venta judicial.
Separa impuestos de compra, financiación y gastos de propiedad
En Columbia Británica, el Additional Property Transfer Tax es distinto del impuesto general de transmisión. Para los ciudadanos extranjeros, sociedades extranjeras y fiduciarios sujetos al impuesto que correspondan, el tipo habitual es del 20 % sobre su participación proporcional en el valor de mercado residencial, en cinco distritos regionales: Capital, Fraser Valley, Metro Vancouver, Central Okanagan y Nanaimo. Los terrenos sujetos al tratado de la Primera Nación de Tsawwassen están excluidos de este impuesto adicional. Algunos nominados provinciales de BC pueden tener una exención condicionada, pero un permiso de trabajo no acredita esa nominación. Consulta las tasas, zonas y exenciones de BC; la excepción federal para trabajadores no determina el impuesto provincial.
El NRST de Ontario tiene un tipo del 25 % desde el 25 de octubre de 2022 y ámbito provincial, con cálculo separado del impuesto general de transmisión. Tiene definiciones y exenciones propias: normalmente comprende terrenos con entre una y seis viviendas unifamiliares, sin adoptar el límite federal de tres unidades. Si uno de los compradores conjuntos es una entidad extranjera sujeta al impuesto y no hay exención aplicable, el NRST puede calcularse sobre la contraprestación de toda la transmisión residencial, no solo sobre su participación. La condición relevante tampoco equivale a ser no residente a efectos del impuesto sobre la renta. Consulta la guía de Ontario sobre NRST; esperar obtener la residencia permanente más adelante no elimina por sí solo el impuesto al cierre.
Toronto cobra además Municipal Land Transfer Tax (MLTT) y, desde el 1 de enero de 2025, un Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) del 10 % en determinadas compras residenciales por compradores extranjeros. Los impuestos municipales no sustituyen a los provinciales. Revisa cada exención por separado: una tabla de elegibilidad federal no permite calcular el coste total. Véase la información de Toronto sobre MLTT y MNRST. Separa también los impuestos de adquisición de las posibles obligaciones por vivienda vacía durante la propiedad.
Además de la entrada, contempla posibles gastos de cierre como servicios jurídicos o notariales, seguro de título, ajustes del impuesto sobre la propiedad e inspección. Dependen del inmueble, del lugar y del servicio; esta guía no establece una tarifa fija nacional. Las guías de FCAC sobre compra de vivienda e IRCC sirven de lista inicial. Una inspección ayuda a conocer el estado de la vivienda, pero no garantiza detectar todos los defectos ni ahorrar más de lo que cuesta. Si quieres poder renegociar o retirarte según el resultado, el profesional encargado debe revisar las condiciones contractuales adecuadas.
Después de comprar siguen los pagos hipotecarios, el impuesto sobre la propiedad, el seguro del hogar, la calefacción, los suministros, las reparaciones y las cuotas de condominio o strata que correspondan. IRCC y FCAC incluyen estos gastos recurrentes en la planificación. Calcula tu presupuesto con tus ingresos, otras deudas y una reserva para reparaciones. El máximo que un prestamista acepte conceder no tiene por qué ser tu precio objetivo.
Las entidades evalúan por separado ingresos, gastos, deudas, crédito y capacidad de pago: poder comprar legalmente no garantiza la hipoteca. El historial extranjero puede no reconocerse de la misma forma; pregunta qué documentos de ingresos y crédito aceptan, sin afirmar que todos los recién llegados sufran demoras o los mismos límites. Consulta la guía de preparación de FCAC y la información de IRCC sobre crédito. Con una entrada inferior al 20 % del precio suele necesitarse mortgage loan insurance. Este seguro de impago protege principalmente al prestamista; no cubre el desempleo ni las dificultades de pago del comprador.
En la fecha revisada, la tasa de calificación de OSFI para la mayoría de las nuevas hipotecas residenciales sin seguro de impago en entidades reguladas federalmente es la mayor entre el interés contractual más dos puntos porcentuales y el 5,25 %. Es una prueba de capacidad de pago, no el tipo que ofrece el banco. Un cambio directo de entidad al renovar, que cumpla las condiciones y no aumente ni el importe ni el plazo de amortización, recibe un tratamiento distinto. No extiendas la misma regla a todas las entidades, préstamos o renovaciones. Véase la tasa mínima de calificación vigente de OSFI.
Comprar una propiedad tampoco concede automáticamente residencia permanente ni ciudadanía. La residencia permanente depende del procedimiento de solicitud y aprobación migratoria; la ciudadanía tiene requisitos y trámites propios. Una escritura no sustituye estos procesos. Véanse el artículo 21 de la Immigration and Refugee Protection Act y los requisitos de ciudadanía de IRCC.
Antes de firmar, reúne los documentos de condición migratoria y permisos, las compras realizadas durante la prohibición, la dirección y la información del título. Pide al profesional jurídico que revise la elegibilidad y cada nivel de impuestos, y a la entidad financiera sus condiciones de aprobación y un desglose de costes. Si tus planes migratorios, ciudad de trabajo o presupuesto siguen abiertos, compara alquiler y compra dentro del mismo plan de flujo de caja. Alquilar no es un fracaso. Para el alojamiento inicial, consulta la guía de alojamiento y alquileres de corta duración en Canadá; la guía de vida en Canadá reúne otras gestiones de instalación.